旅游地产与养老地产对比分析、解读

旅游地产与养老地产对比分析、解读

    旅游地产相关政策

     旅游行业是国家重点支持的行业以旅游的名义开发地产不会受国家政策调控。在住房市场调控日益常态化的今天不出意外旅游地产或许将成房企利润增长新的亮点。 

一、政策支持 

     旅游地产的核心在于旅游项目的发展旅游地产的发展与旅游行业政策的支持息息相关而旅游行业作为具有明显比较优势的现代服务业在国际金融危机和国内“调结构”、“扩内需”的背景下旅游业的重要作用愈发地凸显出来。

     早在2007年的时候国家旅游局就发布了关于进一步促进旅游业发展的意见以推动中国旅游业从粗放型经营向集约化经营、由满足人们旅游的基本需求向提供高质量的旅游服务转变而十二五规划更是将其定位为国民经济战略性支柱产业。 在政策支持方面以海南建设国际旅游岛为例国家在购物、土地、财税和投融资等方面给予了政策支持。 国际旅游岛建设获益于离岛购物免税政策的实施。

     2011年3月财政部发布了《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》对乘飞机离岛不包括离境旅客实行限次、限值、限量和限品种免进口税购物在实施离岛免税政策的免税商店内付款在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。海南岛成为世界上继日本冲绳岛、韩国济州岛和马祖、金门之后第四个实施离岛免税政策的区域。离岛免税政策的实施将会带来海南旅游环境的改善、扩大旅客数量及购物的规模提高旅游购物的档次和人均消费增长等诸多好处。

     国际旅游岛建设离不开土地政策的支持。国务院已经同意海南在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。此外海南还积极开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。以使海南拥有相对灵活和自主的土地使用权促进旅游业的建设和发展。 财税和投融资等优惠政策为国际旅游岛建设保驾护航。为推动海南国际旅游岛战略目标的顺利实现中央财政特地加大对海南的均衡性转移支付力度加大对海南在其他一般性转移支付和专项转移支付的支持在一定时期内还将对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。另外中央还赋予了海南省西部大开发政策

     在基础设施、生态建设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时海南享受和西部一样的优惠政策。在投融资政策上中央还支持符合条件的旅游企业发行企业债券设立旅游产业投资基金等条件成熟时还可以在海南开展房地产投资信托基金试点等。 

     此外国家对游艇业的产业发展也给予了极大的支持在旅游业的配套服务产业上的政策优惠也很给力多个主管部门也有意加大了对游艇产业的扶持力度。首先游艇业已经被列入旅游业“十二五”发展规划并且在国家发改委近日发布的鼓励发展产业目录中游艇设计被纳入鼓励支持产业另外交通部正在对中欧游艇运行环境进行对比研究未来可能启动相对宽松的扶持政策最后17个省市将游艇业列入地方“十二五”发展规划。加上2011年4月海关总署制定实施的《中华人民共和国海关对海南省进出境游艇及其所载物品监管暂行办法》对目前影响游艇业发展的诸多阻碍因素相继松绑如游艇停靠地、逗留时间、出入境管理和游艇担保等以加强对旅游业配套服务设施发展的支持力度。无疑作为旅游与地产联姻的产物在住宅地产宏观调控愈发严厉的背景下旅游业的政策支持将会大大促进旅游地产的发展。

二、土地政策

     开发商拿到土地使用权有两种方式一种是出让一种是转让出让是国家对开发商的行为转让则是已取得土地使用权的人对开发商的行为。

     我国的土地使用权也就是通常所说的产权是有年限的不同的土地用途所获得的土地使用权年限也不同。土地使用权出让的最高年限按用途分别确定如下居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年。

     对于旅游业涉及的土地使用权年限的划分还是比较详细的传统的旅游星级宾馆、酒店项目立项土地使用权年限为 40 年国家级或省级旅游度假区内的旅游商业用地土地使用权年限为 40或50 年国家级或省级旅游度假区内的综合类用地性质一般适合于度假酒店、度假公寓等旅游房产建设土地使用权年限为 50 年商业用地性质的旅游房产项目一般适合于建设旅游星级宾馆、商务酒店、经济型酒店、度假酒店等以酒店经营为主要目的投资行为土地使用权年限为 40 年商业城市中的综合类用地性质一般适合于商务酒店、全套房酒店、旅游星级宾馆、服务式公寓、经济型酒店等旅游房产建设土地使用权年限为 50 年服务式公寓、纯住宅类酒店式公寓、度假公寓、度假别墅等旅游房产项目的建设本身属于房地产开发性质土地使用权年限为 70 年。 

三、新经济政策下旅游地产发展契机

       1、住宅用地调控从紧旅游地产成投资新宠 在宏观经济企稳回升的前提下针对房地产市场的房价、地价过快上涨问题中央出台了一系列调控政策如《关于遏制房价过快上涨的通知》、“国十一条”、“新国十条”等。在房地产市场调控政策日趋严厉住宅用地调控从紧的政策背景下旅游地产逐步成为房地产市场的投资新宠儿。据了解目前进驻海南旅游地产领域的企业已有上百家其中不乏万科、新世界、保利地产、杭州绿地、华润、富力、雅居乐、鲁能、中信、中体等地产大鳄投资总额超过1000亿元。

      2、休闲产业浪潮涌起旅游地产平台广阔 《国务院关于加快发展旅游业的意见》提出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。中国旅游业经过30年的长足发展已经开始走上转型增效的成熟道路逐渐融入到世界休闲产业革命发展趋势中。如国家批复海南“国际旅游岛”战略规划后海南房地产市场形成了“百企陈兵千亿会战”的局面星光国际集团与丽江市玉龙县签约开发“星光国际传媒度假村”项目以黄山大观为代表的山岳旅游地产日趋升温等。众多新启的项目诠释着国家对旅游业的政策支持和旅游休闲时代的来临为旅游地产提供了广阔的发展平台。 

      3、宏观政策鼓励消费旅游地产需求增加 2009年年末召开的中央经济工作会议把扩大居民消费、增强居民消费能力和加快居民消费结构升级提到了前所未有的战略高度摆在了经济工作的突出位置。目前我国居民的生存型消费占消费总支出的比重逐渐下降服务和享受型消费比重不断提高消费结构升级持续时间相对缩短转换速度加快。由此可见我国消费结构已从生存型消费升级到发展型消费阶段。居民日益增长的消费能力和国家支持消费的政策为旅游地产的发展打下了良好的经济基础和给予了适当的政策引导。

      4、基础设施日益完善为旅游地产铺平道路

      为应对国际金融危机的冲击2008年年末国务院出台4万亿元投资计划来拉动内需。根据国家发改委公布的数据在我国4万亿元投资计划中1.5万亿元用于铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造。另据相关数据预测城镇居民家庭平均每百户的汽车持有量为5.92台在某些大城市家庭平均汽车持有量更是在猛增。专家预言中国某些经济发达城市5年之内将会进入到5个人一辆车的时代。

      我国基础设施的改善特别是公路网络的完善致使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显这为旅游地产的开发铺平了道路。 四南京市出台规定严禁以旅游度假区的名义违法违规开发房地产项目 为规范、引导旅游度假区的发展和管理合理开发利用旅游资源促进旅游产业转型升级南京市近日正式出台了《南京市旅游度假区管理办法》。《办法》共分25条对旅游度假区的建设与管理作了非常细致的规定。

     南京市政府相关负责人介绍作为亮点之一《办法》中明确禁止“旅游地产”这一打擦边球的做法。根据相关规定旅游度假区规划的编制应体现自然资源、人文资源的保护和旅游产业发展相结合的理念。相关建设项目应当按照集约、节约用地的要求进行建设并依法办理用地审批手续禁止以旅游度假区的名义违法违规进行房地产项目开发。

     《办法》还规定经批准后的旅游度假区规划应当严格执行任何单位和个人不得擅自变更。因调整总体布局、建设项目确需修改旅游度假区规划的应当依法报请原审批部门核准。对旅游度假区的相关经营行为《办法》也有明确规定区内商品和服务必须实行明码标价并接受旅游、物价、工商等行政主管部门的监督管理。

商业地产相关政策

      近年来的房地产调控都是针对住宅市场商业地产可以说是“被保护”的对象。在当前流动性过剩的严峻形势下目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消势必会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。另外除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外保监会近期还发布了多项条文指令数千亿险资只能进入商业地产领域。中国指数研究院上海分院分析师认为这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路即一手抑制住宅市场的投资性行为一手引导充裕的流动性进入商业地产将现有房地产

      市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

一、推动中国商业地产的十大政策 

      1.国家税务总局商用地下室开征房产税 财政部和国家税务总局发布“关于具备房屋建筑的有关规定计算征收房产税”的通知2006年1月1日起对于出租的地下建筑将按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。而对于自用的地下建筑分三种情况计算征税工业用途房产以房屋原价的50%60%作为应税房产原值商业和其他用途房产以房屋原价的70%80%作为应税房产原值对于与地上房屋相连的地下建筑如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 

      2.南京叫停产权式商铺 2006年5月29日南京市房产管理局停止办理产权式商铺的预售许可证并禁止产权式商铺的销售。但对于已经取得预售许可证的项目除了要加大对预售款的监管力度外仍允许其继续销售。

      3.六部委71号文切断外资投资房产通道 2006年7月六部委联合签发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》71号文对外资从房地产市场准入审批、交易到外资个人购房面积以及结汇方式等方面均提出了严格的管理要求大幅提高了外资进入中国房地产市场的门槛。 

      4.住宅禁商实施催热商业地产 2006年6月住宅禁商在各地全面实施给商业地产发展带来更多机遇一、商业地产中的写字楼面临重新洗牌低价、面积小二三级的写字楼受宠分割写字楼空间受宠写字楼租赁投资公司受宠会进行写字楼运营的中小投资者将大大的获利。

       5.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范

      进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。

       6.银监会“54号文《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》”收紧房地产信贷 要求信托公司开办房地产贷款业务或以投资附加回购承诺等方式间接发放贷款政策是针对于融资能力不强的小型房地产商对于全国性大房地产商来说反而是一次机会一次打击小地产商的机会。

      7.香港金管局收紧内地房贷 从2006年三季度开始香港金融管理局要求银行独立汇报用于购买内地物业的贷款数据将内地地产企业赴港贷款尺度收紧政策规范了内地商业地产的投资开发阻止一些空壳公司扰乱地产市场秩序。

      8.银监会开发商项目自有资金比例不低于35% 为防止国有资金和社保基金等利用委托贷款这一工具流向房地产市场银监会规定开发商必须达到自有资本金比例不低于35%的要求才能申请银行操作委托贷款业务。

   9.《城市商业网点规划条例》 《条例》规定1万平方米以上的商业地产设施项目必须进行多方听证之后拿到书面同意建设意见方可办理有关建设手续《条例》在一定程度上限制商业地产的盲目开发使投资开发的盲目状况将有所改善。

      10.《商业建筑设计规范》 部分条款将会成为强制性标准有助于提升现代商业设施的建筑设计水平规范商业设施的开发建设使建成的商业设施更加符合商业需求缓解商业地产空置情况从而推动商业地产步入良性发展轨道。 

二、注意事项 

      首先商业建筑的土地出让年限只有40年第二在贷款政策方面住宅底商的贷款是六成10年利率是6.25%但只有工程到了具备竣工备案条件后银行才会放款。因此住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生第三住宅底商不是按套销售而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异。

养老地产相关政策

      我国自1999年始就正式进入人口老龄化社会其标志为60岁以上的老年人已超过我国总人口的10%。自此国家政府对于老龄社会、老龄产业发展的关注没有间断过一系列相关政策也纷纷出台。在“十一五”规划纲要中更明确提出要在全国“实施爱心护理工程”促进老龄事业的发展在兴建老年服务机构上规划、建设、用地等税费一律减免以及地方财政支持老龄产业等方面均享受优惠政策。

      2010年民政部部长李学举在全国民政工作会议上又进一步明确“要加快完善适度普惠的老年福利政策和养老服务体系积极推动建立高龄老人生活和养老服务补贴制度加强应对人口老龄化战略研究。2011年温家宝总理在政府工作报告中明确指出要加强应对人口老龄化战略研究加快建立健全养老社会服务体系让老龄人安享老年生活。

      民政部“十二五”规划指出到2020年我国老年人护理服务和养老产业潜在市场规模将超过5000亿元根据民政部正式发布社会养老服务体系建设“十二五”规划中国政府养老行政行为将出现重大转型意味着我们这个政府开始注意到从家庭赡养到社会养老变化政府将开始承担起社会养老服务社会责任。其后伴随将是组织实施、行政资源配置等一系列后续动作。这将为社会带来大量资金机遇规划、规范、标准方面管理提升机遇和土地税费优惠机遇。

      在前段时间中央提出关于老龄社会建设六大体系中老龄宜居环境体系属于住房和城乡建设系统工作范围之内。对此中国房地产业协会准备成立一个老年住区委员会通过政府保障与市场运作相结合逐步构建与人口老龄化进程相适应与经济社会发展水平相协调以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为支撑基本服务与选择性服务相结合养老地产争取政府在融资、税费、土地、医疗等方面政策支持。目前该动议已得到了住房和城乡建设部、民政部、国家老龄委支持。 对于养老产业支持政策目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展行业来说政策支持缺乏使从事养老地产开发建设企业从拿地、建设到经营阶段始终一头雾水。但是最艰难还是在经营阶段。在国外政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定优惠。而国内除部分地区外尚无明确政策表示可以对养老地产开发过程提供优惠。